金科项目实拍图
定调“保交楼后,金科曾迅速召开过一场专题会议,彼时金科创始人、总策划师黄红云,董事长周达、总裁杨程钧全部出席,整场会议没有多余议题,只围绕“保交楼”展开,定调要克服一切困难,坚决打好“保交楼、稳民生”攻坚战。
如今来看,这场攻坚战成果显著,甚至提前交付51个项目。更为重要的是,这些数据体现的不仅是量的交付,更是有品质的交付,是交付力、产品力和服务力的综合成果,这与金科“既保交付、又保品质”的交付体系密不可分。
2022年,金科、万科、龙湖、绿城、远洋和美的置业等房企,在内部搭建“交付体系”,从产品、工程和服务三个板块构建全周期交付体系,总结归纳出一整套工程品质标准体系,成为“交付时代”的典型房企。
但各家体系的环节各有偏重性,金科的特点是“保交付上能打硬仗,品质方面严谨到苛刻。”
拧成了一股绳:组建攻坚作战队
打硬仗主要体现在其强有力的作战队伍,以及缜密的作战体系。
据了解,金科成立了从上至下的“保交楼工作组”,总部层面以总裁为组长,联席总裁、副总裁为执行组长,运营、财务、风控、法务、成本、工程、客服等中心部门负责人为组员,全面统筹保交楼工作。
各大区域公司也相继成立属地化“保交楼工作小组”,重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和关键路径,对交付有风险的项目实行“一盘一策”;如今,这一机制已延伸至项目层面。
“保交楼各级小组每周都要召开例会,梳理保交楼工作堵点,然后各区域公司上报需要紧急解决的事项,集团会采取‘绿灯’方式,随时组织专题会予以解决。”一位金科高管介绍。
“现在上下统一,已经拧成了一股绳。”该人士表示,管理层前所未有的重视,创始人黄红云对内多次强调保交楼是企业生存根本,董事长周达更是将保交楼作为当前经营管理工作的首要任务,总裁杨程钧层层压实目标。
为了力保前端生产,金科建立了一套从工程进度、资金监管到施工质量保障的保交付机制,包括建立复工复产周报机制,强化交付风险预控,统一并绑定运营计划、资金计划,以及加强工地远程视频监控系统运用等。
这套机制落地到区域层面,更为厚实。如,金科豫鲁区域不仅推出特色化工地开放日,从工法工序、交付标准、精细化工程及高品质施工等几个层面透明化展示工程品质与进度;并且坚持高频次工程直播,弥补因疫情影响工地开放日落地难的缺陷,年度直播近百场;大本营重庆区域也推出线上工程进度播报、线下多频次工地开放日的组合拳全面展示施工进度;川云区域一年内开展“预鉴·新蓝图工地开放日”线上线下参观活动高达30余场,让业主真正“近距离”看到生产建造的每个过程。
连续接“箭”:融资“活水”涌入
面对保交楼的重任,金科还设置了激励考核,鼓励各区域公司积极寻求各方支持,将政府保交楼政策的支持、纾困资金的引入与区域公司下半年目标责任书、月度经营考核挂钩,设置了300-500万的专项激励。
据悉,金科华北区域已获得政府纾困资金支持,为沈阳三个项目解决了资金困境,是沈阳首批获得政府纾困资金的项目;两广区域也取得实质性进展,南宁轨道地产并购世茂金科·博翠江山二期,成为广西首创国企入资助力民企保交付案例;川云区域“金科·集美公馆”被纳入首批德阳市政府“保交楼”项目,获批近亿元贷款。
根据金科此前公布的三季报数据,截至2022年9月末,金科已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元,其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司,一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。
更为关键的是,自地产稳融资“三支箭”密集落地以来,融资“活水”不断涌向金科。其不仅展开了“第三支箭”股权融资行动,还接连获得多家银行授信支持,与光大银行重庆分行、建设银行广西壮族自治区分行、建设银行山东省分行签订战略合作协议。
12月29日临近新年,金科又与中原银行签订战略合作协议,获得中原银行50亿元综合融资服务。
正是这样一支攻坚队伍,对内对自己层层加码,对外积极寻求支持,使得金科在大考之年完成交付项目149个,提前交付项目51个,交付体量1281万平方米。
从图纸开始:123道标准卡点
不止于此,保交付呈现的仅是一个进度结果,对于房地产项目而言,关注的还有交付品质,两者合二为一才是真正意义上的交付。
从方寸图纸到产品形成,每前进一步,不仅是施工进度的推进,更是品质的步步锁定,不断累积而成,金科149个项目高质量交付背后,是这一套体系不断重复运转的结果,这也是其交付体系被冠以“严谨到苛刻”的由来。
金科品质交付的精细化过程管控,是前置到方案设计阶段开始的,将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后3个部分,整个流程被切分成123道工序,如同制造业的精细化生产流程一样,每一道工序均制定有严苛的标准。
为了保证设计图纸真正落地,金科甚至专门成立了产品力提升小组,率先设立“产品体验官”,定期现场巡查,定时交圈总结。
尤其是交付前的“9361”四个交付管控节点,按照交付前9个月、6个月、3个月起,从建筑、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等维度多次勘验,保证项目进展及品质;到交付前1个月,组织“业主开放日”活动,由专业工程师陪同预检,整个流程共计76项标准化服务动作的行动体系。
为了结合当前市场环境,金科将管控模式更新为以“集团专项检查+区域月度检查+项目周检”的模式,构建了三级管控体系,严格控制项目建设各项标准。
落地到各区域公司,拆分的更为细致,金科重庆区域制定出十大专业质量管控体系,上千个质量管控节点,欲“出于图纸,而超越图纸”;豫鲁区域则是强化工程体系建设,建立了1个制度、16个办法、8个标准、7个指引、7个配套文件。
“各大区域已经进入内卷模式,不仅拼按期交付,更在拼按质交付。”上述高管透露道,总部对交付风险的预控卡的很严格,每季度会发布竣工交付风险项目红黄灯预警,整个流程没有漏洞可钻。
头尾闭环:锁定交付品质
金科的交付体系中,有两个关键环节:一个是实行“样板带路”制度,坚持样板先行,在外立面、景观、室内施工前,需要先保证样板段施工质量满足设计要求,方可大面积施工,相当于列车的“火车头”,带动的是整个交付工程品质。
另一个是“交付点评”制度,项目交付前,先行组织各部门联合巡检,针对交付项目现场存在的问题提出整改、提升意见,待项目整改完成后,才能交付。
“样板带路”是头,“交付点评”是尾,一头一尾形成闭环,中间则是严苛的质量管控体系,锁定整个交付前品质。
进入交付过程则与对内的严苛风格截然相反,金科交付现场呈现出两种风格:一种是高效解决问题,另一种是温情收房体验。
进入到交付环节,最受业主称道之处,就是从发现问题到解决的高效。金科“柳州揽山庭”项目交付期间,甚至做到了5分钟内上门、15分钟内处理解决、3天内整改回访的极速处理,有业主惊叹“有种风驰电掣的感觉”。
每一户业主都有专属陪验小组全程验房,是金科交付的标配。验房工程师一对一全程陪同,大至公共空间的单元门禁、公共电梯,小至家里的门窗、地面、墙面、开关、防水层、阴阳角等,如发现问题立即整改。
据了解,金科豫鲁区域通过配备专业验房师,报事处理采用“117法则”,即当天上报、当天复核查验、7天内反馈处理进度;华东区域更是由区域副总、城市公司副总及项目总等高管全程陪同收房,被业主形容为“高管面对面”,这一举措在两广区域则是被称为“高管陪验”。
按期按质硬核交付再叠加软服务,金科全年149个项目、1281万平交付成果背后,不仅是交付力的体现,更是产品力与服务力加持的结果,也是其期末答卷里的加分项。
对于金科而言,交付仅是开始,更多的美好服务在交付后。正如金科业主所言,一见倾心的相遇,定义品质生活的标准;看过广阔的世界,就更懂美好生活。
政治算计玩过头!苏贞昌“终于”下台 ****** 民进党在台湾地区2022年“九合一”选举中大败,岛内要求当局行政事务主管机构改组的呼声不断,该机构负责人苏贞昌何时下台一段时间来成为各界关注焦点。19日,苏贞昌宣布辞职。蔡英文办公室发言人随即证实,并指出执政团队将在农历年期间启动调整作业。台湾网友直呼“终于下台了”。 赖着不走 “九合一”选举大败后,蔡英文辞去民进党主席,却“慰留”口头请辞的苏贞昌。此后,嘉义市长选举、台北市“立委”补选,民进党持续惨败。《中国时报》发表文章称,民进党选战三连败,反映的是选民的失望与怒火,民众看不到民进党改变,只能寄望行政团队能全面改组。 多项民调显示,蔡英文、苏贞昌的满意度皆崩盘。台湾TVBS民调中心近日公布的民调显示,对蔡英文的满意度低于四成,对苏贞昌的满意度仅33%,是他上任来最低点,不满意度更高达54%。亲绿媒体“美丽岛电子报”的民调亦显示不满意苏施政者高达六成。台湾“民意基金会”的民调称,有57%的人不满意行政团队整体施政表现,创2019年1月以来新高。 ![]() 而苏贞昌却一直赖着不走,努力为留任造势。他设法争取南台湾绿县市长公开支持留任;还制作宣传片自我歌功颂德,却因抄袭“抖音”上的梗惹来各方嘲笑。1月4日,他自行对外宣布普发6000元新台币现金,企图以“小确幸”挽回民心。台湾《联合报》分析指出,事实上,蔡苏不和由来已久。苏贞昌不想走,在不确定蔡英文的意向下,他以抢发现金展现自己并无请辞意愿,并借此逼蔡英文表明态度。另有分析直指,苏贞昌“政治算计玩过头”,只顾着自己抢风头,让蔡英文陷于被动追认的窘境,终于使“蔡苏体制”的最后一道防线崩解。 苏贞昌下台的消息随之传得甚嚣尘上。他近期宴请行政官员,被外界解读为“毕业餐会”;1月10日传出已在收拾办公室物品,并向熟识的朋友致电问候,有人问他是否确定要“休息”?他语带保留地回复“我什么都没有说喔”;11日,台湾《联合报》在头版头条以“苏贞昌今提辞呈”为题,指其当天将在与蔡英文的例会中提出辞呈。 11日,全台紧盯苏贞昌的动向。不过蔡英文办公室却没有证实收到苏贞昌的辞呈,只表示相关调整将在立法机构会期结束后进行讨论。因原定13日结束的会期延至19日,苏贞昌下台的消息也延后公布。此间苏贞昌仍核定多项重大人事、政策和预算案,被解读为“撒币救官位”,他甚至自比袁崇焕,更遭到各界嘲讽。无论怎样挣扎,苏贞昌大势已去。19日,辞职消息终于传来。 劣迹斑斑 极端恋栈的苏贞昌,在四十多年的政治生涯中,可谓劣迹斑斑。 ![]() 苏贞昌在1981年县市长选举后投入政坛,是所谓民进党“四大天王”之一,2006年被陈水扁任命为行政事务主管机构负责人。卸任后,他曾代表民进党参与2008年台湾领导人选举、2010年台北市长选举及2018年新北市长选举,皆失败。2019年1月,他被蔡英文任命为行政事务主管机构负责人。 近日,台北市第三选区“立委”当选人王鸿薇发文列出苏贞昌施政时期的“五大罪状”,包括政绩不佳、家族承包官方标案引起社会共愤、态度嚣张跋扈污辱立法机构、用人失察及护短、网军治台滥用公帑等。她在“政绩不佳”中强调,台湾近几年物价上涨,民众生活越来越困苦,能源问题更是危急紧迫,且苏贞昌延误了疫苗进口采购,危及民众的生命安全与健康,却从未就此道歉。 “态度跋扈”“经常情绪失控”,苏贞昌留给外界的观感不佳。他多次在立法机构与“立委”公开“呛声”:“立委”许毓仁要求彻查“金管会”时,苏贞昌着急骂道“你叫什么叫”;“立委”郑丽文质询其是否支持台湾发展核潜艇相关问题时,苏贞昌直呛“不要脸”;与“立委”洪孟楷互呛时,苏贞昌还直接“问候洪孟楷的妈妈”…… ![]() 观其从政经历,苏贞昌搞“台独”可谓走火入魔。2011年,他抛出所谓“台湾共识”概念,主张以民进党的“台湾前途决议文”为主要精神,坚持“台湾主权”立场;在担任民进党主席时,他恢复设置“中国事务部”,暗示两岸是“国与国”关系。近些年苏贞昌还屡屡放话挑衅大陆,有次他赴立法机构备询,有“立委”质问他一直挑衅大陆,是否要将台湾带向战争。他竟回应,一旦发生战争,“给我一支扫帚我都跟他拼”。 新冠疫情暴发以来,苏贞昌全无下限地操弄“反中”“抗中”,故意使用“武汉肺炎”称呼,造谣大陆“隐瞒疫情”,第一时间严禁岛内口罩出口大陆,百般设限使陆生无法返校、陆配及其子女无法归家团圆,借疫情升高两岸对立,其冷漠让人唾弃。 “台独”顽固分子爱看大陆电视剧 多行不义必自毙。2021年11月,国台办列出“台独”顽固分子清单,点名苏贞昌、游锡堃和吴钊燮,并对他们实施惩戒。苏贞昌却扬言为此感到“光荣”,遭批“跳得越高,摔得越重”。 去年3月8日,苏贞昌自称引述孙中山先生的诗文,“女人是平凡的,月朗星稀,是多少女人用晨炊点燃新的一天,把零零碎碎缝补成美丽”,不过却被发现这首诗文并未收录于《孙中山全集》,而是来自于大陆电视连续剧《走向共和》。对此,岛内网友笑称“‘台独’是口号、亲中是生活”“口嫌体正直”“民进党别再双标说一套做一套”。 国台办发言人朱凤莲曾应询指出,从媒体报道看,苏贞昌讲过好几部大陆电视剧了,《延禧攻略》《走向共和》都在其中。她还推荐了《觉醒年代》《人世间》《正阳门下》《山海情》等大陆电视剧,并直言,“有些人口口声声高喊’去中国化’,私下却很诚实地追求中华传统文化的浸润,是不是有点人格分裂?” 苏贞昌还曾多次带着媒体在台湾庙宇的神明前发誓“这次参选如果失败就永远退出政坛”,不过每每食言,不断地复出,遭台民众讥讽“骗完神明骗人民”。精于政治算计的苏贞昌此次“终于”下台,民众拍手称快。 近来,外界盛传将由曾任台湾地区副领导人的陈建仁接替苏贞昌的职务。有评论指,只要网军治台、派系治台的乱象不改,民进党换谁都没用。(中新社微信公众号)
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